Nous allons parler de différents modes d’exploitation des biens immobiliers, c’est-à-dire des différentes manières que vous avez à votre disposition pour louer votre bien et en tirer des rentrées financières.

Comme vous allez le voir, il y aura de nombreuses différences entre ces modes d’exploitation :

Pour ce qui est des exemples nous n’avons pas encore eu l’occasion de tester par nous-même l’ensemble de ces modes d’exploitation en tant que propriétaires. Par contre nous connaissons globalement tous ces modes d’exploitation en tant que locataire à un moment ou à un autre de notre vie.

A noter que nous ne rentrerons pas ici dans les considérations fiscales nationales. On a choisi d‘enlever la fiscalité car ce serait vraiment complexe d’ajouter cette couche à cet épisode surtout que d’après les statistiques nous sommes écoutés à travers toute la francophonie. Mais c’est un élément hyper important et pour laquelle on vous encourage à aller chercher l’information auprès de professionnels.

De manière générale les différents modes d’exploitation peuvent être utilisés pour tous types de biens. En d’autres termes, vous pouvez utiliser l’un ou l’autre des types d’exploitation que l’on va présenter pour un studio, un appartement, une maison classique voir un manoir. Mais évidement il y aura des configurations plus adaptées ou plus rentables que d’autres.

Rentrons maintenant dans le vif du sujet !

1)      La location classique

Nous allons commencer par le mode d’exploitation qui est généralement le plus connu et qui nous vient donc directement à l’esprit : la location dite « classique ».

Il s’agit donc de mettre en location son appartement ou sa maison à l’année (ou pour plusieurs années en fonction de la législation sur les baux locatif applicable où vous vivez). 

Le bien peut être meublé ou non meublé. D’ailleurs chez nous en Belgique c’est plus rare de trouver des biens meublés. Quand je dis non meublé il faut quand même dire que généralement les biens dispose d’une cuisine équipée – même si ce n’est pas toujours le cas. Comme énoncé c’est aussi dû à la fiscalité, un bien sera beaucoup plus intéressante à louer meublé en France et non meublé en Belgique par exemple.

Les avantages de ce mode d’exploitation sont assez nombreux :

·Le premier c’est que une fois le bien loué, le propriétaire a une vision long terme. Une fois qu’il a un bon locataire, il peut être rassuré sur le fait que le bien est en location pour un an ou pour plusieurs années.
 

Bon évidemment de locataire peut toujours décider de partir avant la fin de bail mais il y a des modalités à respecter et bien souvent des sommes à verser en compensation.

De notre côté le contrat d’un de nos appartements vient d’être renouvelé tacitement. Les locataires sont très bien, on reçoit le loyer le premier jour du mois sans faute, ils sont respectueux, etc. Donc là j’ai la tranquillité d’esprit de me dire que cet appartement est loué pour encore au moins une année. La charge mentale est donc plus faible sur ce type de bien.

Deuxième avantage : Les rentrées locatives sont fixes. Vous avez un loyer généralement mensuel.

Je dis généralement car comme nous sommes écoutés dans de nombreux pays du monde je sais qu’il y a des particularités. Par exemple il y a des pays où les loyers sont payés par quinzaine ou encore d’autres où les loyers sont payés pour des durées beaucoup plus longues.

Donc vous savez exactement quel montant vous allez toucher par mois et donc par an pour votre bien. Vous pouvez très simplement intégrer ces informations dans votre budget. Généralement les banques aiment bien ce type de revenus locatifs qui leur apportent également une vision et une sérénité par rapport au paiement des mensualités de crédit que vous pourriez avoir pour ce bien ou pour un autre. Il y a donc une forme de prévisibilité à long terme

Un autre avantage que l’on voudrait mettre en avant c’est que, en général, peu importe votre localisation pour une location classique. Ce que j’entends par là c’est qu’il y a des besoins de logement globalement partout. Se loger est un besoin de base. Donc tant à la campagne qu’en plein centre-ville il y a des besoins de logements.

Il faut aussi garder à l’esprit qu’avec la montée des taux d’intérêt, l’accès au crédit est fortement diminué et donc l’accès à la propriété. Il y a et il y aura de nombreux besoins de location.

Par contre il y a bien évidemment des différences de loyers en fonction du lieu où vous vous situez. Je discutais il y a peu avec un propriétaire de maisons similaires aux nôtres. Ses biens se situent à environ 1h30 de chez nous (à la campagne dans les deux cas) et ils les louent plusieurs centaines d’euros de moins que ce que nous envisageons de notre côté. Mais voilà le marché là-bas est différent du nôtre notamment du fait de la proximité avec le Grand Duché de Luxembourg.

 

Pour les désavantages de ce type de location :

 

 

La location moyenne durée est un mode d’exploitation généralement peu connu. Ce que l’on n’entend par là c’est une location pour une durée de plusieurs mois (un trimestre ou encore un semestre par exemple). 

 

Les profils des locataires sont généralement des travailleurs, des chercheurs ou doctorants, etc. qui viennent à cet endroit pour une mission bien précise. Cela peut être très intéressant à proximité d’un centre industriel ou technologique ou encore à proximité d’une centrale nucléaire. Il en va de même à proximité d’une université ou d’un grand chantier de travaux.

Vous ne le savez peut-être pas mais il y a de nombreux secteurs où les gens sont envoyés à droite à gauche pour réaliser une mission bien précise et donc ils ont besoin d’un logement uniquement pour cette moyenne période. 

Par exemple :

 

Il faut donc bien comprendre les besoins qu’il y a derrière ce type de mode d’exploitation. Ces personnes vont rester dans un endroit suffisamment longtemps pour ne pas avoir envie de loger dans un hôtel (ou celui-ci sera trop cher). Elles vont être occupées toute la journée avec leur mission mais auront besoin d’un lieu agréable, suffisamment équipé, où rentrer le soir.

 

On a donc ici des biens qui seront meublés mais également équipés avec le nécessaire de base. Il faudra donc une cuisine bien équipée avec une machine à café, un grille-pain, mais aussi de la vaisselle, etc. Il faudra également une machine à laver, un fer à repasser, etc. Car vous imaginez bien que des personnes qui viennent d’un autre pays ou de l’autre côté de votre pays ne vont pas venir avec tout leur mobilier et équipements pour quelques mois.

Lorsque je vivais en Irlande dans ce type de logement, nous avions une cuisine bien équipée avec même des épices. Le bien était meublé. Dans ce type de location il y a généralement des services qui sont mis à disposition des locataires pour leur faciliter la vie. Cela peut être le passage d’une personne qui fait le ménage chaque semaine. En Irlande, nous avions même des draps propres qui nous étaient fournis chaque semaine. Il y aura généralement internet, la télédistribution, etc.

Cela doit être simple pour les locataires. Généralement le loyer sera charges comprises

 

Les avantages sont donc :

Les désavantages sont :

 

 

Un autre mode d’exploitation est la location de logements étudiants. Il s’agit soit d’une chambre dans un plus grand logement avec d’autres chambres, soit de studios ou de petits appartements individuels. Il peut également s’agir d’une ou plusieurs chambres que vous mettez en location au sein de votre résidence principale.

 

On est ici généralement à une location sur 10 ou 12 mois en fonction de ce qui se pratique dans le secteur.

 

Il faut évidemment se situer dans une ville où il y a des écoles supérieures, des facs, des universités, etc. 

Il n’y a pas besoin d’être dans une grande ville où il y a des dizaines de milliers d’étudiants. En effet, même dans une petite ville il peut y avoir un besoin de chambres d’étudiants s’il y l’un ou l’autre institut scolaire. Dans la petite ville la plus proche d’où nous vivons habitées par quelques milliers de personnes il y a une école qui forme les profs et une autre qui forme les ingénieurs. Du coup il y a de la demande pour ce type de logement malgré le fait que nous vivions à la campagne.

 

Généralement en Belgique les étudiants rentrent tous les weekends chez leurs parents.

 

La très grande majorité des logements étudiants sont meublés mais par contre (chez nous) ils sont pas équipés au niveau de la vaisselle, des équipements, etc. Chacun amène un peu des affaires. 

 

Les avantages de ce type de location :

·         Des loyers plus élevés par rapport au m²

·         Des parents derrière qui – en principe – payeront les loyers 

·         Un investissement qui peut être plus accessible financièrement. 

Je pense ici aux villes universitaires belges dont notamment Louvain-la-Neuve où nous avons fait une partie de nos études. De nombreuses personnes étaient propriétaires non pas d’un logement tout entier avec 8 chambres mais bien d’une ou deux chambres au sein de ce logement. Ce qui est évidement financièrement plus accessible. D’ailleurs il est fréquent que des personnes achètent une chambre lorsque leur enfant arrive aux études. Ainsi ils ne payent pas de loyer le temps du cursus. Et après (ou avant) ils mettent le bien en location. Par contre le désavantage c’est que cela implique une copropriété pour les communs de l’appartement en lui-même.

 

Au niveau désavantages :

 

 

Passons à un autre mode d’exploitation assez similaire avec la location étudiante et la moyenne durée, à savoir la colocation.

 

Donc une colocation c’est une maison ou un appartement dans lequel vivent plusieurs personnes avec chacune leur chambre (et éventuellement leur salle de bain) privative. 

Chaque personne est le locataire de sa chambre et partage les espaces communs avec les colocataires. 

Pour nous la différence avec les logements étudiants est qu’ici le public visé ce sont principalement les jeunes actifs, même s’il peut évidemment y avoir d’autres types de profils. Ils travaillent mais n’ont peut-être pas les moyens ou pas l’envie de louer seuls leur propre bien. Il y aura donc une vie de communauté assez importante.

 

Ici les personnes vont vraiment vivre sur place, y compris les weekends. Elles voudront probablement se domicilier dans le logement.

 

Dans ce type de logement le propriétaire peut ou non meubler la chambre. Mais généralement les communs sont meublés. Avec le développement de ce mode de vie, on voit vraiment une augmentation du niveau de qualité des biens proposés en colocation mais aussi des prestations mises à disposition des colocataires (ex : internet, espace convivial, jardin, voir même salle de sport). Il y a donc vraiment tous types de colocation, de la plus simple à la plus haut de gamme. Il y en a avec 2-3 personnes comme d’autres avec une vingtaine de colocataires. 

 

Au niveau situation on sera plus ici dans des villes ou alors à proximité immédiate des transports en commun. Par chez nous il y a pas mal de colocations dans la ville belge la plus proche du GDL et ce à proximité immédiate de la gare. Les travailleurs vont directement à pied prendre leur train. 

 

Au niveau des avantages :

 

Au niveau des désavantages : 

 

 

Enfin on va terminer avec la location courte durée. On en entend de plus en plus parler car c’est LE moyen mis en avant pour faire de la rentabilité.

On parle donc ici de mettre un bien (maison, appartement, tiny house, caravane, etc) en location pour une assez courte période qui peut être d’une nuit, quelques nuits, une semaine ou plus en fonction des demandes.

La plupart du temps ces biens sont mis en ligne sur les sites de AirBNB ou encore de Booking ou bien encore ont leur site internet propre.

 

On a tendance à penser que ce type de location ne peut fonctionner que dans des lieux touristiques (en bord de mer, à la montagne ou en centre-ville). Mais la réalité est différente. 

Il faut avoir à l’esprit différentes choses :

 

Bref tout ça pour vous dire que ce n’est pas parce que vous ne vivez pas à deux pas de la Tour Eiffel ou du Mont Saint Michel que vous ne ferez jamais de courte durée.

Il y a également une grosse demande dans les villes thermales. 

 

Il peut y avoir des logements tout à fait classiques mais également des logements plus typés, par exemple des logements à thèmes. Toute la déco tournera autour d’un sujet, peut être en lien avec l’endroit où il se situe.  Dans ce cas certains logements vont vraiment attirés des visiteurs non pas pour leur situation mais pour le bien en tant que tel. 

 

Pour la location courte durée le bien doit – selon nous – être totalement équipé. Il faut toute la vaisselle, les équipements et ustensiles de cuisine, les draps de lit et de bain, etc.

Et pour se démarquer et louer plus cher il faut proposer des prestations type piscine, bain à bulle, espaces jeux, etc. Le tout en fonction bien sûr de votre situation, l’espace disponible, le type de clientèle visé, etc. 

 

Au niveau des avantages :

 

Au niveau des désavantages :

Je pense notamment à la nouvelle règlementation désormais applicable à New-York et qui a pour conséquence de mettre à peu près fin à ce type de locations dans la ville.

Les grandes villes européennes restreignent de plus en plus également ce type de location.

En région wallonne en Belgique on sent aussi un durcissement. Depuis février 2023 il faut un permis d’urbanisme pour toute location touristique, même si elle n’implique pas de travaux au bien. Peu importe que le bien soit destiné à recevoir deux ou 30 personnes, un permis est requis et des conditions sont à respectées. Par chez nous le problème n’était pas tant le manque de logements en centre-ville (nous n’avons pas vraiment de grandes villes) mais plutôt la création de logement touristique de grande capacité (30 personnes par ex) en plein cœur de petits villages. Il y avait un manque de parking, beaucoup de nuisances sonores, etc. Cela a mené à la mise en place de ces nouvelles règles particulièrement restrictives.

Le risque est donc également que les Etats retreignent de plus en plus ce type de location ou le taxe de plus en plus. Il y a donc une forme d’incertitude à ce niveau-là. 

Il faut faire attention car la LCD est dans l’œil du cyclone quelque soit votre pays. Un conseil que l’on pourrait donner si vous souhaitez vous lancer dans ce type d’exploitation c’est de faire en sorte de tout de même trouver un bien qui serait rentable ou à l’équilibre si il était exploité en location classique. Cela évite en cas d’incertitude surla LCD de se retrouver le bec dans l’eau

Dernier désavantage : 

Voilà pour ce petit tour des différents modes d’exploitation. On espère que cela vous aura permis d’y voir un peu plus clair et peut être de vous inspirer pour un futur projet, en prenant bien en compte les avantages et désavantages de chaque mode d’exploitation.

Charlotte & Laurent