Gagner plus de 100.000 euros en une seule opération immobilière : notre stratégie révélée

Quand on parle d’investissement immobilier, une idée revient sans cesse : le cashflow. C’est ce que beaucoup recherchent. Obtenir plus d’argent chaque mois, partir plus souvent en vacances, réduire son temps de travail… et tendre vers la liberté financière.

Mais depuis la hausse des taux d’intérêt, obtenir un cashflow positif chaque mois est devenu plus difficile. Alors, faut-il abandonner l’idée de s’enrichir grâce à l’immobilier ? Bien au contraire. Il existe d’autres leviers tout aussi puissants.

Enrichissement immobilier : bien plus que le cashflow

Au-delà du cashflow, il y a :

• Le remboursement de capital : chaque mois, les loyers remboursent une partie du prêt à la banque. Votre patrimoine net augmente.

• La valorisation des biens : les prix de l’immobilier grimpent avec le temps. D’après le baromètre des notaires en Wallonie, entre 2020 et 2024 :

  • Le prix moyen d’une maison est passé à 329.743 € (+19,5 %).

  • Le prix moyen d’un appartement est monté à 271.330 € (+13,6 %).

Mais il existe un autre levier, encore plus rapide et puissant : la création de valeur par les travaux.

Créer de la valeur grâce aux travaux (et aux démarches administratives)

Quand on parle de travaux, on pense souvent à casser, rénover, moderniser. Mais ce n’est pas tout. Il y a aussi les démarches administratives : régulariser un bien, obtenir un permis d’urbanisme, respecter les normes…

Ces actions, bien que moins visibles, créent aussi énormément de valeur. C’est ce qu’on a expérimenté nous-mêmes.

Étude de cas : division d’une maison en deux appartements

En 2022, nous avons acheté une petite maison typique de la Gaume, avec une configuration peu optimisée : petites pièces, murs jaunis par la cigarette, installations électriques non conformes, et pas de cuisine.

Notre intuition ? Ce bien avait un gros potentiel... à condition de le diviser en deux appartements. Mais au moment de faire une offre, aucun permis n’était encore accordé.

Nous avons pris le risque :

• L’offre a été acceptée.

• Nous avons monté et déposé nous-mêmes le dossier de demande de permis de division.

• Un mois avant la signature de l’acte, nous obtenions le permis, à notre nom.

Résultat ? Le jour de l’achat, la maison avait déjà pris de la valeur, rien que grâce à ce permis.

Travaux réalisés pour maximiser la valeur

Une fois propriétaires, nous avons :

• Séparé toutes les techniques (eau, électricité, chauffage) pour chaque unité.

• Installé deux chaudières, deux citernes de mazout, deux compteurs d’eau et d’électricité.

• Créé un hall d’entrée indépendant, installé deux cuisines, rénové une salle de bain, repensé les volumes.

• Isolé phoniquement, réaménagé les espaces, repeint l’ensemble, remplacé certains sols et châssis.

• Revalorisé l’extérieur avec une nouvelle couleur de façade.

Le résultat chiffré : 115.000 € de valeur créée

Grâce à cette opération :

• Nous avons créé 115.000 € de valeur nette sur le bien.

• En ajoutant le cashflow généré depuis 2022 et le remboursement de capital, notre enrichissement total sur 3 ans s’élève à 150.000 €.

Pourquoi cette stratégie change tout

Certes, cette valeur n’est pas disponible immédiatement pour partir en voyage ou pour profiter tous les jours. Elle est immobilisée dans la pierre. Mais elle :

• Augmente notre valeur nette.

• Sert de garantie pour de futurs projets.

• Peut être réalisée en cash à la revente.

C’est ainsi qu’on crée une vraie différence. Et c’est cette capacité à créer de la valeur rapidement qui distingue les investisseurs stratégiques des autres.